• Home
• Nieuws

De toekomst van de volkshuisvesting

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 2 February 2022

2021 was een bijzonder jaar. En niet alleen door alles wat met het Covid-19 virus te maken had. Ook voor iedereen die in de volkshuisvesting actief is, gebeurden er een aantal opvallende zaken. Op een tweetal zoomen we hier in: het regeerakkoord voor het deel dat dat volkshuisvesting en ruimtelijke ordening betreft en de wijziging van de huisvestingswet 2014.

Het regeerakkoord
Op veel terreinen laat het regeerakkoord een verandering zien ten aanzien van de voorgaande jaren. Veel volkshuisvesters zullen verheugd hebben gereageerd op de mededeling dat er (weer) een minister voor (helaas niet van) Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) komt. Gezien de crisis op de woningmarkt geen onverwachte beslissing of overbodige luxe.

Gelet op de beleidsvoornemens uit het regeerakkoord lijkt een directe koppeling met de vraagstukken rond de woonruimteverdeling – bij uitstek het werkterrein van Enserve – niet direct aanwezig. De belangrijkste voornemens zijn:

1. Versnellen van de nieuwbouwproductie tot 100.000 per jaar;
2. Afschaffing van de verhuurdersheffing;
3. Speciale aandacht voor de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens;

Hoewel deze maatregelen vooral op nieuwbouw betrekking hebben en op de mogelijkheid deze te realiseren, bijvoorbeeld door afschaffing van de verhuurdersheffing, is de betekenis daarvan voor de woonruimteverdeling niet te onderschatten. Een van de belangrijkste uitgangspunten daarbij is dat verdeling de schaarste niet oplost. Sterker nog, als er geen sprake is van schaarste dan hoeft er geen verdeling plaats te vinden omdat er voor iedereen een woning is. Maar omdat er wel sprake is van schaarste is er ook sprake van een verdelingsvraagstuk.

Doelgroepenbeleid
Maatregel drie, aandacht voor starters, senioren en middeninkomens, komt juist voort uit het verdelingsvraagstuk. Starters, en met name jongeren, hebben een zeer zwakke positie op de markt voor sociale huurwoningen. Senioren hebben (meestal) juist een heel sterke positie door een langere inschrijftijd of woonduur. Omdat er voor hen onvoldoende geschikte woningen zijn, blijven zij wonen in vaak grotere woningen, die eigenlijk geschikter zijn voor gezinnen. Doordat ze niet verhuizen, komt er ook geen verhuisketen op gang. Als de toch al honkvaste senioren gestimuleerd moeten worden te verhuizen, dan moet er een verleidelijk aanbod van woningen voor hen beschikbaar zijn.

Woningzoekenden naar inkomen, al dan niet met recht op huurtoeslag

Uit cijfers van Enserve komt de steeds problematischer positie van middeninkomens duidelijk naar voren. In een periode van zes jaar groeit het aantal woningzoekenden met een inkomen dat te hoog is om in aanmerking te komen voor huurtoeslag met 91%. Het aantal woningzoekenden met een inkomen dat wel recht geeft op huurtoeslag steeg met bijna 25%. Door een aantal maatregelen wil de regering proberen de positie voor de groep middeninkomens te verbeteren.

Zo is in 2019 de Wet maatregelen middenhuur vastgesteld. Daarin krijgen gemeenten, nog nadrukkelijker dan onder de voorgaande versie van de huisvestingswet, de mogelijkheid om regels voor de woonruimteverdeling vast te stellen door middel van een huisvestingsverordening voor woningen boven de liberalisatiegrens.

Voor corporaties worden de mogelijkheden vergroot om, onder voorwaarden, niet-DAEB woningen toe te voegen aan hun voorraad. Een niet onbelangrijk detail daarbij is dat de zogenaamde ‘markttoets’ vervalt. Deze toets vormde in de praktijk vaak een belemmering voor corporaties om buiten het DAEB segment te bouwen. In het regeerakkoord staat dat deze toets gedurende de zittingsperiode van het nieuwe kabinet niet weer wordt ingevoerd. Dit biedt corporaties de mogelijkheid in dit marktsegment woningen toe te voegen voor de politieagent, leraar of verpleegkundige, zoals de Memorie van Toelichting van deze wet de doelgroep typeert.

Wijziging huisvestingswet
Direct van belang voor Enserve en de corporaties waarvoor wij werken is de wijziging van huisvestingswet 2021. Twee zaken vallen daarbij op.

1. Een (lichte) verhoging van het percentage woningen dat een gemeente binnen haar gemeentegrenzen met voorrang aan de woningzoekenden met lokale binding mag verhuren;
2. De grotere rol voor de provincie bij het toezicht op de huisvestingsverordening van gemeenten.

Omdat de druk op de woningmarkt, zeker in de sociale huursector, toeneemt neigen gemeenten er toe om meer voorrang te geven aan woningzoekenden uit de eigen gemeente. Het percentage gemeenten dat gebruik maakt van een voorrangsregeling voor woningzoekenden met een lokale binding is gestegen van 55% in 2016 naar 74% in 2020. Overigens is dit een klassiek voorbeeld van een “zero sum game” als alle gemeenten deze voorrangsregels zouden toepassen. Een grotere kans op een woning in de eigen gemeente gaat in dat geval gepaard met een afname van de kans op een woning in een andere gemeente. Zeker voor degene die graag naar een andere gemeente wil of moet verhuizen, bijvoorbeeld wegens werk, studie of ernstige relatieproblemen is dit geen gunstig scenario. Uit het WoOn2018 blijkt dat 18% van alle woningzoekenden persé in een andere gemeente wil wonen.

Om toch tegemoet te komen aan de wens van veel gemeenten is in deze wijziging van de huisvestingswet opgenomen dat nog steeds 50% van de vrijkomende woningen met voorrang verhuurd mag worden aan de inwoners van de woningmarktregio waarin de gemeente ligt en daarvan 60% aan woningzoekenden met een lokale binding. Dat was 50% van 50%, oftewel 25%, dat wordt 60% van 50%, oftewel maximaal 30%. In hoeverre gemeenten gebruik maken van de mogelijkheid om ook woningzoekenden uit de woningmarktregio voorrang te geven, is onbekend maar het vermoeden bestaat dat zij van dit instrument niet of nauwelijks gebruik maken.

Een verbijzondering van de voorrangsregel voor lokaal geboden woningzoekenden is dat in de huisvestingsverordening bepaald beroepsgroepen kunnen worden aangewezen die binnen deze regeling voorrang krijgen.

Een bijzonder detail bij deze lokale voorrangsregeling is dat urgent woningzoekenden die voorrang krijgen bij de huisvesting binnen de gemeente, en waarvan bepaald is dat zij maatschappelijke of economische binding moeten hebben aan de gemeente, meegeteld moeten worden bij de 30%. Onduidelijk is hoe dit in de praktijk gaat werken. Veel urgentieregelingen kennen het uitgangspunt dat alleen inwoners van het gebied waarop de urgentieregeling van kracht is, urgentie kunnen krijgen. Deze urgentieregelingen hebben vaak betrekking op regionale woonruimteverdelingssystemen waarvan de grenzen vrijwel nooit samenvallen met gemeentegrenzen en / of woningmarktregio’s. Hoe we in dat geval de percentages van 30% of 50% moeten bekijken, is niet duidelijk. Ter illustratie een (deel van) een artikel uit de huisvestingsverordening die geldt voor (gemeenten in) de woningmarktregio Utrecht:

“Burgemeester en wethouders kunnen een woningzoekende urgent verklaren waarbij de volgende voorwaarden cumulatief uitsluitend van toepassing zijn:

• de woningzoekende is ingezetene;
• de woningzoekende beschikt over zelfstandige woonruimte in de woningmarktregio;”

Hoe een woningzoekende die in deze gemeente urgentie krijgt nu meegeteld wordt bij de bepaling of deze valt binnen de 50% en de 30% lijkt niet erg duidelijk.

Rol van de provincie
In de Memorie van Toelichting (MvT) bij de aangepaste huisvestingswet staat: ‘Op basis van het interbestuurlijk toezicht dienen gedeputeerde staten van de provincies toezicht te
houden op de wijze waarop gemeenten gebruik maken van hun bevoegdheden op basis van de
Huisvestingswet 2014. Deze rol wordt door provincies in de praktijk zeer verschillend uitgevoerd.’

Hoewel in de Huisvestingswet van 2014 al bepaald is dat colleges van burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van de huisvestingsverordening deze afstemmen met de colleges van burgemeester en wethouders van de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio, is de praktijk hiervan dat dit onvoldoende gebeurt. Daarbij is het ook niet onwaarschijnlijk dat het begrip woningmarktregio niet overal eenduidig wordt gehanteerd.

Woningmarktregio’s in Nederland

Op 2 september 2016 zijn de 19 woningmarktregio’s zoals weergegeven op de kaart, vastgesteld door de minister. Wat aantal gemeenten betreft variëren ze van de grootste regio Groningen-Drenthe met 35 gemeenten tot de kleinste regio Food Valley het gebied rond Ede–Wageningen met 7 gemeenten. Meestal gaat het om regio’s met ongeveer 20 gemeenten. Gelet op de omvang van een aantal regio’s is het begrijpelijk dat colleges van B&W bij de vaststelling van een lokale huisvestingsverordening niet alle andere gemeente binnen dezelfde woningmarktregio consulteren.

Complicaties
Onder de gewijzigde huisvestingswet hebben gemeenten de wettelijke plicht om tijdens de totstandkoming van hun huisvestingsverordening advies te vragen aan Gedeputeerde Staten. De gemeenteraad moet een goede afweging maken als zij van dit advies afwijken. Een complicatie hierbij is dat sommige gemeenten in een woningmarktregio liggen die twee provincies omvat (2 Groningen-Drenthe; 5 Noord-Holland-Flevoland; 8 Gelderland-Overijssel; 10 Gelderland-Utrecht; 13 Gelderland-Zuid-Holland; 16 Noord-Brabant-Zeeland) en sommige zelfs in drie provincies (4 Flevoland-Gelderland-Overijssel; 6 Flevoland-Gelderland-Utrecht). Wat een gemeente bij tegenstrijdige adviezen geacht wordt te doen, is niet duidelijk.

Henk van Dijk, adviseur woningmarkt, Enserve

Bron: Enserve, Foto: Enserve