• Home
• Nieuws

De Bouwvereniging over marktwaarde in verhuurde staat

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 23 November 2016

De Bouwvereniging in Harlingen is een kleine actieve corporatie in de gemeente Harlingen. We zijn werkzaam in de historische havenstad Harlingen en twee dorpen die dicht bij de stad liggen. De Bouwvereniging heeft 2.500 VHE’s in haar beheer. De komende jaren worden een paar grote sloop-/nieuwbouwprojecten uitgevoerd waarbij zo’n 15% van het oudere bezit wordt vervangen voor nieuwbouw.

De portefeuille van De Bouwvereniging bestaat voor circa 70 procent uit eengezinswoningen uit vooral de jaren 70. Uit woningmarktanalyses blijkt dat het aantal 75-jarigen in de gemeente Harlingen de komende twintig jaar gaat verdrievoudigen. We kunnen in dit tempo niet alle woningen vervangen voor woningen voor ouderen, maar zijn vooral bezig woningen te transformeren zodat huurders er tot op hoge leeftijd in kunnen wonen. Eigenlijk is dit meer een moderniseringsslag, omdat ook huurders die jonger zijn hiervan kunnen profiteren. Het meer levensloopgeschikt maken zien wij voornamelijk in een tweede toilet boven en een makkelijke entree van de woning die van binnen drempelloos is. De woningvoorraad heeft in 2020 een gemiddeld energielabel B. In een paar zinnen is dit aldus Arnold Hiemstra, manager bedrijfsvoering bij De Bouwvereniging, waar de corporatie zich mee bezighoudt en voor staat.

We werken al jaren met de software van Aareon en waren zes jaar geleden de eerste corporatie die volledig overging naar Tobias AX, als pilot. Dat bevalt dusdanig goed dat we kortgeleden ons contract met Aareon voor zeven jaar hebben verlengd.

Hoe hebben jullie gereageerd op de invoer van de marktwaarde in de corporatiesector?
De afgelopen tijd zijn we druk bezig geweest met de overgang naar de waardering van het bezit op marktwaarde. Voor ons als corporatie had dit niet gehoeven, omdat we er weinig mee doen en het vooral een gegeven is op de balans. Ik vermoed ook dat onze stakeholders er niet direct veel mee doen omdat we goed kunnen uitleggen dat ons vermogen vooral in de stenen zit en we die stenen hard nodig hebben om iedereen die in Harlingen wil wonen te huisvesten. We kijken voor de langere termijn meer naar de ontwikkeling van de kasstromen en de financiële parameters van de sectorinstituten. Daar willen we aan blijven voldoen om onze volkshuisvestelijke opgave te voldoen.

De marktwaarde voegt voor ons dus weinig toe en dit had wat ons betreft ook een vast percentage van de WOZ-waarde mogen zijn. Dat had wellicht tot meer duidelijkheid geleid dan een dik handboek met veel op- en afslagen van standaardgetallen die redelijk arbitrair zijn. Bovendien had veel tijd en kosten bespaard. We gebruiken de basisversie en zijn blij dat dit basismodel geheel in de Scenarioanalyse-software van Aareon is opgenomen.

Walco Weening, student aan de HEAO in Leeuwarden, is gevraagd de gegevens voor de marktwaarde te verzamelen. Hij heeft als afstudeeropdracht om de invoer van de marktwaarde bij De Bouw¬vereniging uit te voeren. Hiervoor is eerst door Arnold Hiemstra een plan gemaakt voor de invoering met daarbij een tijdschema. Tjitte Bonnema, die normaal de bedrijfswaardeberekening en meerjarenbegroting in Scenarioanalyse maakt, begeleidt Walco door het programma. Dit maakte de invoering voor De Bouwvereniging redelijk geruisloos zodat we de eerste gegevens voor de dVi hebben kunnen gebruiken.

We liepen in het bijzonder tegen het feit aan dat we de GBO-gegevens van de woningen niet hadden vastliggen. Deze hebben we bij het bedrijf Calcasa opgevraagd. De gegevens over de GBO die we opgestuurd hebben gekregen zijn door Walco vervolgens getoetst aan de gegevens uit de energielabeling en de gevalideerde taxatierapporten van de verkochte woningen. In de complexen met verkochte woningen hebben we nog diverse identieke woningen, zodat dit een mooi testinstrument was.

Gaat De Bouwvereniging meer aan vastgoedsturing doen door over te gaan naar de full-versie?
Arnold: Ik denk het niet. Wij benaderen ons bezit en de transformatie hiervan vanuit de volkshuisvestelijke kant en bekijken welke woningen we nodig hebben bij ons beleid. Ons beleid is erop gericht dat we alleen investeren in DAEB-bezit en in huisvesting voorzien van die groep die geen woning kan kopen. We hebben hiervoor een stevige financiële basis. De keuzes voor de komende jaren zullen vooral gericht zijn op het betaalbaar houden van het wonen voor huurders. Dit kan bijvoorbeeld ook door extra maatregelen te nemen in de verduurzaming, doordat dit direct de woonlasten vermindert. Door dit (grotendeels) gratis voor de huurder uit te voeren zal het vastgoed niet extra renderen maar vervullen we wel een belangrijke maatschappelijke taak waar we uiteindelijk voor staan. We hechten dan ook een groter belang aan het eenvoudig kunnen doorrekenen van verschillende beleidskeuzes dan het direct sturen op het rendement van het vastgoed.

De scheiding DAEB en niet-DAEB komt eraan, wat zijn de gevolgen voor jullie?
Tjitte: Zoals Arnold al aangaf, investeren we niet in niet-DAEB bezit. Vanuit het verleden hebben we slechts vier woningen en 21 garages die niet tot het DAEB-bezit kunnen worden gerekend. Dit is minder dan een half procent van het totaal. Het is een beetje gek dat we hiervoor een compleet scheidingsvoorstel voor moeten maken, maar goed, we vallen wel onder het verlicht regime als kleine corporatie en zullen niet meer dan een simpele kostenverdeelstaat maken om jaarlijks onze DAEB en niet- DAEB prestaties weer te geven. In de activamodule is deze scheiding voor het bezit al aangebracht en in de dVi rapporteren we er al een aantal jaren over. Ik verwacht daarmee dan ook geen grote problemen. Ons motto: Keep it very simple en het niet-DAEB bezit hobbelt voor de rest gewoon mee.

Hebben jullie nog tips voor het basismodel voor de marktwaarde of anderzijds voor Scenarioanalyse van Aareon?
Walco: Het zou mooi zijn als er een signaalfunctie in het programma komt die controleert op volledigheid van alle ingevulde velden of op velden die wel ingevuld zijn maar niet plausibel lijken. Ik liep er bovendien tegenaan dat in de handleiding van Aareon de typering van begrippen niet altijd één op één liep met de weergegeven begrippen uit het handboek dat het ministerie heeft uitgegeven. Voor iemand zoals ik, die niet uit de woningcorporatiesector komt, leidt dat soms tot verwarring.

Tjitte: Sinds de start van het programma Scenarioanalyse zijn er vele verbeteringen doorgevoerd en is het ondertussen een compleet pakket waarmee we prima uit de voeten kunnen. Ieder jaar komen er updates waarmee het beter wordt. Op dit moment zou ik niet weten wat ik nu mis of verbeterd zou willen zien.

Arnold: Vanaf een afstand gezien zie ik dat de programmatuur goed werkt, maar ik blijf het al lange tijd jammer vinden dat er niet één overkoepelende database is waarbij data ingebracht van de kant van AX of Scenarioanalyse met elkaar praten en zodoende slechts eenmaal ingebracht hoeven te worden. Er blijven twee systemen die naar mijn mening een hogere klantvriendelijke graad van uitwisseling kunnen hebben. Voor het overige ben ik erg tevreden over de software die Scenario-analyse ons biedt. Erg goed vind ik de stabiliteit van het programma en de herleidbaarheid van de uitkomsten. Deze herleidbaarheid leidt tot een goede analyse wat de betrouwbaarheid van de uitkomsten ten goede komt.

Bron: Aareon

Klik hier om de bedrijfsprofielpagina van Aareon in de CorporatieGids 2016 te bekijken.