Nederland heeft binnen de Europese Unie het hoogste aandeel sociale huurwoningen. Dit vormt voor de VVD het motief bij uitstek om te streven naar een dalend marktaandeel van corporatiewoningen. Begin jaren negentig omvatte de corporatiesector nog 42 procent van alle woningen. Inmiddels is dit aandeel tot onder het niveau van 30 procent gedoken. Dit aandeel moet worden vergeleken met de omvang van de EU-doelgroep die thans 42 procent van alle huishoudens bedraagt en langzaam steeds verder stijgt.
Het rapport ‘Ver van huis’ van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties (2014) heeft het politieke draagvlak voor woningcorporaties fors uitgehold. De verzwegen beleidsprioriteit van de kabinetten-Rutte II en III is: hoe kunnen we de omvang van de sociale huursector verder reduceren en meer ruimte bieden aan commerciële vastgoedbeleggers en ontwikkelaars van koopwoningen?
Volgens de ‘Staat van de Volkshuisvesting. Jaarrapportage 2018’, gepubliceerd april 2018, werden er in 2017 16.000 corporatiewoningen gebouwd. Men verwachtte in 2018 18.000 corporatiewoningen te bouwen. Het aandeel kleine woningen en woningen met een huur onder de aftoppingsgrens nam toe. In 2016 bouwden corporaties 8.000 woningen meer dan zij sloopten. Daarnaast verkochten ze meer woningen dan zij aankochten. Per saldo neemt de sociale huurwoningvoorraad af met enkele duizenden woningen per jaar. De sociale huursector kalft af, jaar in jaar uit.
Het woningtekort is inmiddels opgelopen tot ruim 263.000 woningen. Deze tekorten concentreren zich in de stedelijke sociale huursector. Volgens ABF moeten niet 75.000 woningen per jaar worden gebouwd, maar 95.000 tot 115.000 per jaar om de tekorten in te halen.
Eind november 2018 meldde minister Ollongren dat zij op het punt stond om ‘woondeals’ te sluiten met de vijf meest gespannen woningmarktregio’s die er volgens haar voor zorgen dat er ‘tienduizenden extra woningen op korte termijn gerealiseerd worden’. Zo’n belofte past heel goed in de toen heersende Sinterklaasstemming, maar mist ieder realiteitsgehalte.
Er liggen nu een aantal opgaven op het bordje van woningcorporaties: nieuwbouw van sociale huurwoningen, meer aanbod van huurwoningen in het middensegment, vergroting van de duurzaamheid (vooral het van het gas afkoppelen van woningen in de voorraad), het verbeteren van de betaalbaarheid en natuurlijk het reguliere onderhouds- en toewijzingsbeleid.
Het WSW geeft periodiek aan over hoeveel investeringsruimte elke corporatie beschikt. Mede door de lasten van verhuurderheffing en andere fiscale aanslagen, is de investeringsruimte voor een aantal corporaties (vooral in Haaglanden, de Regio Rotterdam, de Metropoolregio Amsterdam en Limburg) lang niet toereikend om alle claims te honoreren die bij de corporaties worden neergelegd.
Wanneer gemeenten en woningcorporaties prestatieafspraken maken, moeten er dus prioriteiten worden gesteld. Als voorrang zou worden gegeven aan het Klimaatakkoord en als een hoog aandeel corporatiewoningen van het gas zou afgaan, zal dit onvermijdelijk een bres slaan in de nieuwbouwprogrammering van corporaties. Waarnemers met een VVD-achtergrond zullen dit als een win-winsituatie beschouwen: de klimaatmaatregelen zouden zo een versnelling teweegbrengen in het inkrimpen van het corporatiebezit: minder nieuwbouw en meer verkoop van corporatiebezit.
De investeringsruimte voor corporaties zou aanzienlijk toenemen als de verhuurderheffing zou worden afgeschaft. Deze heffing is als crisismaatregel geïntroduceerd, maar nu de crisis is overwonnen, blijft de verhuurderheffing niet alleen intact, maar groeit zelfs in omvang.
Door de verhuurderheffing wordt het rijksbudget krachtig gevoed. In de ogen van menig politicus is een ander voordeel dat de verhuurderheffing, in combinatie met het dringend gewenste klimaatbeleid, bijdraagt aan een verdere krimp van de sociale huursector. Er ontstaat zo meer ruimte voor de nieuwbouw van huurwoningen door vastgoedbeleggers, en voor toepassing van de formule buy-to-let. De beleggingsresultaten zijn zo feestelijk dat het particulier huurwoningbezit al weer op grote schaal wordt uitgepond.
Het streven naar een dalend marktaandeel van corporatiewoningen en de wens om de staatskas extra te spekken, zullen de politieke steun voor de verhuurderheffing nog wel even in stand houden. Onderwijl worden er in Den Haag krokodillentranen geplengd over het toenemend gebrek aan betaalbare huurwoningen, over de toenemende woningtekorten in en om de steden, en over de toenemende stigmatisering van huurders van de sociale huursector. Deze misstanden zijn door het rijksbeleid zelf veroorzaakt en vergroot.
Hugo Priemus is emeritus hoogleraar Systeem Innovatie Ruimtelijke Ontwikkeling en verbonden aan het OTB en de Technische Universiteit Delft.
Bron: CorporatieGids Magazine | Foto: CorporatieMedia
Zoals ieder jaar was het een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En de 2024-editie, de veertiende van het…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine September 2024 - Digitale Transformatie Inhoud Madeleine Hamburg (Pré Wonen): De digitale transformatie is bij uitstek…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
