• Home
• Nieuws

Bedrijfslasten woningcorporaties uitgedrukt in maandhuur

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 22 March 2016

Hoeveel mogen de beïnvloedbare netto bedrijfslasten een huurder eigenlijk kosten? Wat is reëel? Eén maandhuur, twee of drie? CorporatieGids Magazine dook in de door Aedes geharmoniseerde data voor het antwoord: de verschillen zijn enorm.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie maart 2016

Met de toenemende aandacht voor het benchmarken van beïnvloedbare bedrijfslasten opereren woningcorporaties steeds meer onder een glazen kaasstolp. Waar het goede nieuws is dat deze bedrijfslasten over het algemeen een dalende trend vertonen, is het slechte nieuws dat de nietbeïnvloedbare bedrijfslasten – zoals de verhuurderheffing – juist stijgen. Beïnvloedbaar of niet: waar wordt de maandhuur nou eigenlijk voor aangewend?

Feest der ontkenning
In het verleden was het benchmarken van bedrijfslasten vaak een feest van herkenning en ontkenning, zo bleek ook al eerder uit onderzoek van CorporatieGids Magazine in maart 2013 naar bedrijfslasten, op basis van de ‘Corporatie in Perspectief’ (CiP) rapportages van het toenmalige CFV. Corporaties die door de redactie met hun hoge bedrijfslasten werden geconfronteerd, wisten het beeld achteraf vaak met gemak positief bij te stellen. Andersom gebeurde ook: een aantal corporaties dat erg goed uit de benchmark kwam, biechtte desgevraagd op dat sommige geboekte posten het resultaat onevenredig positief hadden beïnvloed. In 2013 bleken de CiP-cijfers in ieder geval nog nauwelijks voldoendevergelijkbaar om appels van peren te onderscheiden. 

Vergelijkbaarheid
De vraag is of dat anno 2016 voldoende ten goede is veranderd. In ieder geval is er de afgelopen jaren veel tijd (en geld) geïnvesteerd in het harmoniseren van het door woningcorporaties aangeleverde cijfermateriaal, om de vergelijkbaarheid van data onderling te vergroten. Aedes publiceert jaarlijks de Aedes-benchmark en Corporatie in Perspectief. De Aedes-CiP geeft inzicht in volkshuisvestelijke en financiële gegevens van alle individuele woningcorporaties. De Aedes-CiP is gebaseerd op de gegevens die de corporaties over het afgelopen boekjaar bij de Autoriteit woningcorporaties hebben aangeleverd. Daarnaast maakt de Aedes-Benchmark ook gebruik van de dVi-gegevens. Uit onderzoek van Aedes is echter gebleken dat deze cijfers
onvoldoende onderling vergelijkbaar zijn. Zodoende zijn deze cijfers geharmoniseerd, waardoor deze wel vergelijkbaar zijn
tussen corporaties.

Voller en completer
Het moet gezegd worden, de Aedes-benchmark wordt voller, completer en betrouwbaarder. Daar staat tegenover dat het aanleveren van data een steeds zwaardere druk legt op de bedrijfsvoering van woningcorporaties, saillant genoeg vaak met kostenstijging als gevolg. Door de bank genomen laten de geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten sectorbreed een dalende trend (5 procent) zien. Daarentegen stijgen de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten door met name de verhuurderheffing buitenproportioneel (77 procent).

Betaalbaarheid
Waar corporaties op social media juichen om hun mooie positie in de Aedes-benchmark, is de betekenis ervan voor de huurders in kwestie volstrekt onduidelijk. De benchmark maakt weliswaar inzichtelijk hoe woningcorporaties presteren op de aandachtsgebieden Kwaliteit (Huurdersoordeel), Bedrijfsvoering (Bedrijfslasten en Onderhoud) en Maatschappij (Beschikbaarheid & betaalbaarheid), uiteindelijk denkt een huurder niet in termen als koplopers of staartgroep, maar aan de betaalbaarheid van zijn huurwoning. Wat betaalt een huurder in Nederland eigenlijk voor een huurwoning en waar worden deze huureuro’s voor aangewend? Welke effecten hebben de besparingsoperaties enerzijds en de heffingen anderzijds op de uitgaven van woningcorporaties en dus het aandeel in de maandhuur?

2009-2014
Om de genoemde inspanningen ten aanzien van verlaging van de bedrijfslasten enerzijds en de stijgende lasten anderzijds goed op waarde te schatten, vergelijken we de meest recente cijfers over 2014 met die van 2009. Om tot een gemiddeld beeld te komen, gebruiken we het overzicht zoals Aedes dat in de rubriek feiten en cijfers op haar website publiceert. Het overzicht is gebaseerd op cijfers van de Autoriteit Woningcorporaties. Een vergelijking op basis van de beter vergelijkbare cijfers van de Aedes-benchmark tussen 2009 en 2014 is niet mogelijk, omdat de meest recente Aedes-benchmark pas vanaf 2014 wordt gepubliceerd.

Laten we eerst eens kijken naar de rekensom voor een gemiddelde sociale huurwoning in 2009. Gemakshalve kunnen we vaststellen dat in dat jaar nog maar weinig woningcorporaties – al dan niet gedwongen – bezig waren met het actief verlagen van de bedrijfslasten. Ook van een jaarlijkse groei aan niet-beïnvloedbare bedrijfslasten was toen nog nauwelijks sprake.

Huur 2009: 406 euro
De huur voor een huurwoning in 2009 bedroeg gemiddeld 406 euro per maand. Vanuit de gedachte dat een huurder ‘niets terugziet’ van de netto bedrijfslasten inclusief personeelskosten, kostte dit een huurder in 2009 3,43 maandhuren per jaar. Voor het dekken van de rentelasten werd eveneens 3,46 maandhuren aangewend. Voor de – toen nog – bescheiden heffingen werd 0,33 maandhuur aangewend. Van de uitgaven voor onderhoud mag worden gesteld dat deze op zijn minst deels tastbaar – een nieuwe toiletpot – ten gunste zijn voor de huurder. Hiervoor betaalde een huurder in 2009 gemiddeld 3,57 maandhuren per jaar. Een huurder droeg in 2009 1,68 maandhuur bij aan de netto exploitatiekasstroom van de woningcorporatie.

Huur 2014: 492 euro
In 2014 werd een sociale huurwoning verhuurd voor gemiddeld 492 euro per maand. Een stijging van ruim 21 procent ten opzichte van de gemiddelde huurprijs in 2009. De netto bedrijfslasten inclusief personeelskosten ‘kostte’ een huurder in 2014 gemiddeld 2,71 maandhuren per jaar. Dat is weer een verlaging van 21 procent ten opzichte van 2009. Voor het dekken van de rentelasten zijn drie maandhuren nodig. Een verlaging van 12,71 procent. Voor onderhoud werden in 2014 gemiddeld 2,68 maandhuren aangewend. Een daling van 24,93 procent.

Heffingen
De opvallendste stijger ten opzichte van 2009 zijn onmiskenbaar de heffingen. Hiervoor wordt in 2014 gemiddeld 0,97 maandhuur opgesoupeerd. Een verhoging van bijna driehonderd procent. Een huurder droeg in 2014 2,76 maandhuur bij aan de netto exploitatiekasstroom van de woningcorporatie. Een stijging van ruim 64 procent. De verhuurderheffing – nieuw ten opzichte van 2009 – vraagt in 2014 1,10 maandhuur, waarmee de gestegen bijdrage aan de netto exploitatiekasstroom feitelijk teniet wordt gedaan.

Samenvatting
Ten opzichte van 2009 werd er in 2014 gemiddeld 21 procent minder van het maandhuurbedrag aangewend voor netto bedrijfslasten inclusief personeel. Woningcorporaties maken dus over de hele linie serieus werk van het verlagen van hun bedrijfslasten en personeelskosten. Voor onderhoud inclusief eigen personeel wordt in 2014 bijna 25 procent minder van de maandhuur aangewend. Opvallend is dat de huurders in 2014 per maand bijna 65 procent meer bijdragen aan de netto exploitatiekasstroom. Helaas valt dit voordeel weer weg door de gestegen heffingen en de introductie van de verhuurderheffing. In totaal gaan in 2014 gemiddeld 2,07 maandhuren op aan deze (verhuurder)heffingen. De komende jaren zal deze post verder toenemen.

De gemiddelde woningcorporatie
Bovenstaande samenvatting is gebaseerd op gemiddelden in 2009 en 2014. Maar net zo min dat ‘de gemiddelde huurder’ bestaat, is er ook geen gemiddelde woningcorporatie. Hoeveel mag de beïnvloedbare netto bedrijfslasten een huurder eigenlijk kosten? Deze verschillen worden duidelijk wanneer de de geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten worden afgezet tegen de gemiddelde huurprijs van een woning van de betreffende woningcorporatie.

Enorme verschillen
Zes woningcorporaties hebben na harmonisatie netto bedrijfslasten die lager liggen dan hun gemiddelde huurprijs per maand. Zesenveertig woningcorporaties hebben één tot anderhalve maandhuur nodig voor het dekken van de netto bedrijfslasten. Het merendeel van de corporaties – 146 – heeft anderhalf tot twee maandhuren nodig en 81 collega-corporaties twee tot tweeëneenhalve maandhuur. Dan zijn er 23 corporaties die tweeëneenhalf tot drie maandhuren nodig hebben en acht corporaties maar liefst tussen de drie en vier maandhuren.

De gemiddelde huurprijzen zijn gebaseerd op cijfers AW – CiP. De Netto bedrijfslasten zijn geharmoniseerd in de Aedes Benchmark. Daarbij moet rekening worden gehouden dat van vijftig woningcorporaties de beïnvloedbare netto bedrijfslasten niet door Aedes zijn geharmoniseerd, bijvoorbeeld omdat door deze woningcorporaties niet is deelgenomen aan de Aedes-benchmark.

Natuurlijk is het wat kort door de bocht om woningcorporaties te vergelijken naar de bedrijfslasten inclusief personeel, uitgedrukt in aandeel in de gemiddelde maandhuur. Een woning in Oost-Groningen wordt misschien wel tegen een sterk gekorte prijs verhuurd, waardoor het aandeel van de bedrijfslasten uitgedrukt in maandhuur veel hoger zal zijn dan in Amsterdam-Zuid. Kijken we naar de verstedelijkingsklasse, dan hebben corporaties in niet stedelijke gebieden toch de laagste bedrijfslasten. Eerlijker is het dus om woningcorporaties die in dezelfde (woningmarkt)regio actief zijn met elkaar te
vergelijken. Misschien een mooie toevoeging voor de volgende Aedes-benchmark.

Bron: CorporatieGids Magazine