• Home
• Nieuws

Assetmanagement: maak rollen helder en stuur meer op outcome

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 9 December 2015

Hoffman Krul & Partners is specialist op het gebied van organisatiesturing, verandermanagement, procesoptimalisatie en informatievoorziening. Zij zijn thuis bij woningcorporaties, waterschappen, zorg en welzijn, gemeenten en provincies. In de dienstverlening spelen ze in op actuele thema's en ontwikkelingen binnen de branche.

Henk Fissering, partner bij Hoffman, Krul en Partners, staat stil bij de vraag hoe je als corporatie nu op maatschappelijke waarde stuurt en welke beginstappen je kunt nemen.

Kun je iets vertellen over jouw achtergrond en hoe je tot deze functie bent doorgegroeid?
Ik heb bedrijfskunde in Twente gestudeerd en heb onder andere als audit manager bij Achmea gewerkt. In deze periode heb ik ook de (register)controllersopleiding afgerond.

Bij FBTO/Achmea werd ik hierna teammanager van de afdeling Control en Portefeuillebeheer voor schadeverzekeringen. In 2000 ben ik begonnen bij Hoffman, Krul & Partners en in 2002 ben ik partner bij deze organisatie geworden. Sinds 2008 ben ik lid van de raad van commissarissen bij Woningstichting De Volmacht in Gieten. Dit is een win-win situatie: het is heel leerzaam voor mij en andersom maken zij maken gebruik van mijn kennis en ervaring in de sector.

Ook ben ik bestuurslid namens Acantus van de Stichting Waardebehoud Onroerend Goed. Dit is een uniek initiatief vanuit de gemeenten Vlagtwedde en Stadskanaal, de woningcorporaties Lefier en Acantus, VNO-NCW Noord, de Rabobank en de gemeente Groningen. “De stichting heeft als doel om slechte woningen uit wijken te halen, omdat deze een negatieve invloed hebben op de wijk. Vaak zijn dit in deze regio particuliere woningen die slecht zijn onderhouden. “Over maatschappelijke waarde gesproken is dit een fantastisch initiatief”.

Waar houd je je nu mee bezig bij Hofman, Krul en Partners?
Op dit moment begeleid ik een reorganisatietraject bij een corporatie in het oosten van het land en daarnaast ben ik bezig met enkele selectie- en implementatietrajecten van ERP-systemen.

Krijgen jullie ook vragen over het inrichten van assetmanagement?
Ja, deze krijgen we steeds vaker. Assetmanagement is steeds meer een gespreksonderwerp binnen corporaties. Ook op het moment dat er een reorganisatietraject gaat starten. Aanleiding voor een organisatieverandering is vaak de noodzaak om efficiënter te gaan werken. Sturing op vastgoed, op waarde en rendement is hierin dan ook een wezenlijke vraag. Bij kleinere corporaties is deze rol vaak nog niet scherp belegd.

Wat geef je deze klanten dan mee?
Het uitgangspunt is dat je de organisatie effectiever en efficiënter gaat inrichten. Voor assetmanagement hoeft dit niet te betekenen dat er een aparte portefeuillemanager moet worden aangenomen. Het gaat erom dat de rol en verantwoordelijkheid wordt belegd: wie gaat wat doen en welke opdracht krijgt hij/zij. Daarnaast kun je de vraag stellen hoe je op waarde moet gaan sturen. Ik heb hier zelf eens een keer een model van geschetst, nog voordat de huidige modellen hun intrede deden. Maak het concreet en tastbaar, bijvoorbeeld door de verschillende waardebegrippen uit te werken in herkenbare, tastbare grootheden. Welke waarde voegt bijvoorbeeld een vakman tijdens zijn mutatieonderhoud toe?

Stuur daarbij vooral niet op output, maar op outcome. Bijvoorbeeld: waarom zou ik een als corporatie mee willen betalen aan een wipkip? Het gaat er om wat je als resultaat wilt bereiken in die wijk en welke output dit moet gaan realiseren. In mijn ogen is het daarbij essentieel om vooraf te bedenken wat voor de corporaties nu maatschappelijk rendement is en wat je wilt bereiken. Niet achteraf de werkelijkheid verklaren. Dat doe je ook niet met andere investeringen.

Hoe richt je assetmanagement dan in binnen de organisatie?
Assetmanagement raakt de hele organisatie. Veel mensen kennen de driehoek van “Van Driel” met de indeling portfoliomanagement, assetmanagement en property-management.

Deze rollen zie je bij een commercieel vastgoedbelegger scherp terug, vaak verdeeld over verschillende organisaties. Bij corporaties is deze rolverdeling minder expliciet.

Maak deze rollen helder zonder kreten te gebruiken en creëer duidelijkheid. Aan asset- en propertymanagement wordt eigenlijk onbewust al veel gedaan, maar waar sta je als manager vastgoed nu voor, wat is jouw verantwoordelijkheid? Ben je uitvoerder van een aantal taken of stuur je echt op rendement? Zonder concrete rollen blijft het mistig tussen MT, vastgoed en wonen. Wordt hier bewust van en maak hier de start mee, zou ik willen meegeven.

Maar maak het ook niet spannender dan dat het is. Assetmanagement is voor de gemiddelde corporatie geen dagtaak. Ik zou niet weten wat je moet doen wanneer je de hele dag “assets managet” in een corporatie met pakweg 5.000 woningen? Het gaat vaak slechts om een deel van de portefeuille of potentiële complexen waar direct actie noodzakelijk is.

Hoe zal deze trend zich ontwikkelen?
Het past bij de professionalisering van corporaties. Vroeger heette het strategisch vastgoedbeleid (SVB), nu wordt het weer assetmanagement genoemd. In mijn ogen is dit een centrale activiteit binnen corporatie. Door de huidige wetgeving wordt het ook steeds belangrijker om aandacht aan waarde en waardesturing te geven. Het zal niet overwaaien.

In hoeverre neemt Hofman, Krul en Partners asset management mee in de adviezen over een nieuw aan te schaffen ERP-systeem?
Onze aanpak richt zich erop wat een corporatie met ICT kan bereiken, een ERP-systeem is een hulpmiddel. Gaat de corporatie minder leegstand realiseren of efficiënter werken? In plaats van functionele vragen over het systeem over bijvoorbeeld prolongatie, gaat het veel meer over de realisatie van bedrijfsdoelstellingen, zoals het verlagen van de bedrijfslasten met 10%? Vanuit deze aanpak, speelt assetmanagement hier zeker een rol in.

Het vertrekpunt is dus niet zozeer: kan het systeem dit en dat. Nee, in hoeverre kan het systeem en de leverancier een bijdrage leveren aan het behalen van bedrijfsdoelstellingen.

Hoe kun je maatschappelijk rendement “SMART” maken en meenemen in je beleidskeuzes of juist verantwoording?
Dat is een lastige vraag voor veel corporaties, maar daarom geen vraag om uit de weg te gaan. Het investeren in maatschappelijk doelstellingen is een normale investeringsvraagstuk. Afweging tussen investering en rendement is hiervoor noodzakelijk. Met name wanneer het rendement steeds meer onder druk komt, de reikwijdte van corporaties beperkt wordt, is het van belang om een goed afgewogen investeringsbesluit op maatschappelijke doelen te nemen.

Vanuit welke krachten zou Aareon haar producten nog verder kunnen verbeteren voor ondersteuning van besluitvorming op strategisch en tactisch niveau m.b.t. de vastgoedportefeuille?
Kijk meer bij commerciële vastgoedbeleggers in de keuken en denk buiten de huidige kaders.

Aareon wordt gezien als een sterke ERP-partner met het product Tobias AX. Maar hoe wil je op gebied van assetmanagement bekend staan? Wil je gezien worden als partner met een extra module naast het ERP-systeem of wil je gezien worden als volwaardige partner met een eigen assetmanagementsysteem? In het laatste geval, zal Aareon dit product dan ook sterk en afzonderlijk moet positioneren

Bron: Aareon

Klik hier om de bedrijfsprofielpagina van Aareon in de CorporatieGids 2015 te bekijken.