• Home
• Nieuws

Actualiteiten jaarrekening 2019

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 10 March 2020

Op het moment van schrijven, is het opstelproces voor de jaarrekening bij de meeste woningcorporaties in volle gang. We kunnen wel al beschikken over de position papers van verschillende corporaties. Het belang hiervan wordt in toenemende mate onderstreept door de accountants. Met recht. De meest relevante keuzes en schattingen worden in de position paper verwoord en door de bestuurder vooraf besproken met de Raad van Commissarissen en de accountant. Dan weten alle betrokken partijen, welke keuzes zijn gemaakt in het opstelproces van de jaarrekening.

Uit de position papers die wij de afgelopen weken hebben ingezien, blijken de meest belangrijke nieuwe punten de volgende te zijn:
1) het onderscheid tussen investeringen en onderhoud voor de beleidswaarde
2) de mutaties in de belastinglatenties na de Handreiking (december 2020).

Onderscheid investeringen en onderhoud
Dat dit onderscheid scherper zou moeten zijn, was al vanaf begin 2019 bekend. We ontvingen op 3 juli 2019 de memo “Definities onderhoud en beheer ten behoeve van verantwoording en prognose”. Daarmee konden woningcorporaties gaan rekenen voor de begroting 2020 en voorsorteren op de aangepaste samenstelling van de beleidswaarde in de jaarrekening 2019. Bij de corporaties die veel geld besteden aan renovaties en duurzaamheid leverde dit interessante interne discussies op. Ik heb gezien dat de onderhoudscijfers daarbij met miljoenen omhoog gingen ten kosten van de investeringen (geen kasstromen). Daarbij gaat het als eerste om de vraag, of er sprake is van een ingrijpende verbouwing. Wanneer aan de criteria hiervoor wordt voldaan, behoren alle uitgaven van dit project als “investeringen” verwerkt te worden. Dat is een mooi lonkend perspectief, maar in de praktijk kunnen zich al snel knelpunten voordoen. Niet bij alle renovaties worden ook de keuken, badkamer en toilet op nieuwbouwkwaliteit gebracht. En als dan ook nog niet alle dak- en muurisolaties op nieuwbouwkwaliteit worden gebracht, is al geen sprake meer van ingrijpende verbouwing. Daarom hebben veel corporaties hun positie in aanvulling op het genoemde memo bepaald over wanneer dan precies sprake is van nieuwbouwkwaliteit. Immers bij renovaties kan bewust gekozen zijn voor een lager niveau van isolatie. Je ziet dan vaak terug in de position papers tot welk relatief RC-niveau de daken of de muren geïsoleerd moeten zijn ten opzichte van het huidige isolatieniveau. Ook op andere onderdelen is het nodig om aan te geven, welke keuzes de woningcorporatie maakt, bijvoorbeeld wat betreft het achterstallig onderhoud. Vervolgens is het aan de accountant om te (be)oordelen, of hij zich in deze keuzes kan vinden.

Mutaties in de belastinglatenties
Belastinglatenties in de jaarrekening zijn bedoeld om een getrouwe weergave van het vermogen en het resultaat te presenteren, maar zorgen in veel vergaderingen bij de woningcorporatie voor onbegrip en onduidelijkheid. Daar waren accountants in de afgelopen jaren mede de oorzaak van. Wanneer een corporatie wisselde van accountant, kwam de nieuwe accountant met andere interpretaties en dan moesten sommige belastinglatenties ineens worden gevormd met alle vervelende gevolgen van dien, zoals het uitwerken van een stelselwijziging of nog  beroerder een “fundamentele fout”.  Er waren grote verschillen in opvatting tussen de diverse accountantskantoren. De accountantskantoren hebben daarom in 2019 besloten meer op één lijn te komen. In december 2019 verscheen via Aedes de Handreiking “De verwerking van latente belastingen in de jaarrekening van woningcorporaties”.

De kern van deze Handreiking is, dat het vormen van een actieve of passieve belastinglatenties niet aan de orde is, wanneer een tijdelijk verschil tussen de commerciële boekwaarde en de fiscale boekwaarde niet gerealiseerd zal worden. Dat is vooral aan de orde voor woningen die tot in lengte van jaren zullen worden geëxploiteerd. Ook wanneer nieuwbouw zal volgen na sloop kunnen de tijdelijke verschillen opgenomen worden in de fiscale boekwaarde van de nieuw te bouwen woningen. Bij verkoop van woningen zal om deze reden moeten worden nagegaan, wat er met het te realiseren tijdelijk verschil tussen de boekwaarde en de fiscale waarde (veelal een fiscale winst) moet worden gedaan. Wanneer de woningcorporatie nieuwbouwplannen heeft, mogen de fiscale winsten via de Herinvesteringsreserve (onder voorwaarden) worden afgeboekt van de fiscale boekwaarde van de nieuw te bouwen woningen. Wanneer dat het geval is, zal ook dit tijdelijk verschil niet worden gerealiseerd en is daarmee de latentie voor de verkoop van woningen geheel of gedeeltelijk met ingang van 2019 niet meer aan de orde. Bij veel woningcorporaties zal deze wijziging in de jaarrekening 2019 leiden tot het opheffen van deze belastinglatentie.

In de Handreiking wordt ook aandacht gegeven aan de belastinglatentie voor het afschrijvingspotentieel. Het is lastig om deze belastinglatentie in het kort uit te leggen. Woningen kunnen in sommige gevallen ( nieuwbouw bijvoorbeeld) een hogere fiscale boekwaarde hebben dan de commerciële (marktwaarde in verhuurde staat). Fiscaal afschrijven is dan toegestaan tot de WOZ-waarde. Wanneer immers de fiscale boekwaarde gelijk of lager is dan de WOZ-waarde, houdt de mogelijkheid om fiscaal af te schrijven op. De ruimte die er is om in de komende jaren fiscaal af te schrijven, wordt afschrijvingspotentieel genoemd. Ook deze ruimte zal in de komende jaren worden gerealiseerd. Hierbij moet wel bedacht worden, dat de WOZ-waarde kan stijgen en dalen. Op dit moment wordt rekening gehouden met een structurele waardestijging. Deze waardestijging zal volgens verwachting wel lager zijn dan in de afgelopen drie jaar. Als de verwachte waardestijging wordt doorgerekend, kan de woningcorporatie het nominale bedrag van het afschrijvingspotentieel berekenen en ook de contante waarde daarvan. Dan is het vervolgens vraag of je dit afschrijvingspotentieel zou moeten verwerken in een belastinglatentie. Hierbij spelen factoren een rol, als de hoogte van de contante waarde hiervan, de omvang van andere belastinglatenties, de behandeling hiervan in de voorgaande jaren (consistentie) en ook wat de woningcorporatie hier zelf van vindt.

De afgelopen maanden  geven aan, dat het schrijven van een position paper lonend is. Het scherpt de gedachten van de woningcorporatie en biedt een goede voorbereiding voor het jaarrekeningproces. Wilt u doorpraten over dit onderwerp met één van onze specialisten? Neemt u dan contact op met Frank Bieleman, sectorleider woningcorporaties.

Bron: Hofmeier, Foto: Hofmeier