• Home
• Nieuws

Popko van Meekeren (Ymere): Goed samenwerken is essentieel voor het klimaatadaptief maken van ons bezit

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 16 November 2022

Begin dit jaar trok een drieklapper aan stormen – Dudley, Eunice en Franklin – over ons land. In totaal berokkende de drieling zo’n 500 miljoen euro aan schade in Nederland. Hoe kun je als woningcorporatie je voorbereiden op zulk extreem weer dat door klimaatverandering steeds vaker zal voorkomen? CorporatieGids Magazine sprak erover met Popko van Meekeren, Senior Adviseur Strategie en Beleid bij Ymere.

Dudley, Eunice en Franklin zorgden er ook bij Ymere voor dat de telefoons roodgloeiend stonden, begint Popko het gesprek: “Door de stormen hadden we te maken met het hoogste aantal telefoontjes in een week tijd. We hebben destijds – en vooral onze dakpartners – hard gewerkt om de schade zo snel mogelijk te herstellen. Denk bijvoorbeeld aan weggewaaide dakpannen of losgewaaide dakbedekking. Omdat we een intensieve samenwerking hebben met onze dakpartners en zij nauw met elkaar samenwerken als een echt dakteam, kon er snel gereageerd worden en werden de problemen vlug opgelost.”

Ondergelopen kelders
Klimaatverandering is een proces waar Ymere steeds vaker de effecten van merkt, gaat Popko verder: “Dat zit hem niet alleen in stormen. Denk bijvoorbeeld ook aan wateroverlast door korte maar zeer heftige regenbuien. Het afgelopen decennium waren er soms intense buien die in korte tijd zorgden voor veel neerslag, wat resulteerde in ondergelopen kelders of extra daklekkages. Een ander gevolg is de toenemende hitte. De afgelopen jaren zien we dat dit bijdraagt aan de warmteontwikkeling in woningen. Hierdoor komen steeds meer vragen binnen van individuele huurders die bijvoorbeeld zonwering aanvragen.”

Anticiperen op klimaatverandering
Op de vraag hoe je de ad hoc-effecten van klimaatverandering meeneemt in je strategie en beleid, zegt Popko: “We maken ons zorgen om de klimaatcrisis en moeten daarop anticiperen. In onze nieuwe strategie hebben we vier maatschappelijke opgaven gedefinieerd, waaronder de duurzame stad. Onze belangrijkste bijdrage is gericht op het voorkomen van verdere klimaatverandering. Met name door isolatie voorkomen we uitstoot van broeikasgassen, maar ook circulariteit draagt daar aan bij. Ondertussen verandert het klimaat en werken we aan klimaatadaptatie. Voor dat laatste hebben we twee ‘lijnen’ geïdentificeerd. Ten eerste moeten we meer algemeen onderzoek doen naar de effecten van klimaatverandering. Een woning middenin de stad heeft – zeker wanneer het daar heel stenig is – bijvoorbeeld een hogere kans op warmteontwikkeling dan een huis aan de rand van een dorp met een groene omgeving.”

Tegelwippen
“Daarnaast hebben we meer specifieke kennis over klimaatverandering binnen ons eigen bezit nodig, bijvoorbeeld qua warmteontwikkeling. Samen met de Hogeschool van Amsterdam en andere corporaties doen we onderzoek in meerdere woningen, bijvoorbeeld door het effect te meten tussen woningen die al geïsoleerd zijn en woningen die dat nog niet zijn. Of het verschil tussen een groot deel van de dag in de schaduw staan of in de volle zon, of het gedrag van bewoners. Verder kijken we naar kleine maatregelen die we zelf of met bewoners kunnen doen zonder hoge kosten, maar wel meteen effect hebben. Zoals ‘tegelwippen’ – een wedstrijd dat georganiseerd wordt door de gemeente en wij stimuleren waarbij bewoners tegels uit hun tuin weghalen en groen terugzetten – zodat water beter weg kan, tuinen groener worden en biodiversiteit wordt gestimuleerd.”

Complexe opgave
Klimaatverandering zorgt voor nieuwe opgaven. “Denk aan de isolatie-opgave. Dat doen we zodat woningen in de winter minder energie nodig hebben. Maar zijn die woningen in de zomer wel goed te koelen? We krijgen steeds meer extremen waarbij woningen meer moeten ‘kunnen’ qua afkoelen én verwarmen. Hebben we dat de afgelopen jaren goed gedaan? En wat vraagt het van woningen die we de komende jaren aan gaan pakken of nieuw gaan bouwen? We hebben daar niet meteen het antwoord op, maar het zijn wel vragen waarmee we voortdurend bezig zijn.”

Complementaire samenwerking
Om het antwoord te vinden op deze vragen is samenwerken volgens Popko essentieel. “Simpelweg omdat meer partijen meer weten dan één partij. Zij hebben allemaal hun eigen specialismen, kennis die wij als verhuurder niet hebben. Daardoor zijn alle partijen complementair aan elkaar, wat niet alleen de huurders voordeel oplevert maar ook ervoor zorgt dat we efficiënter samenwerken.”

“Goed samenwerken vraagt van ons dat we een goede opdrachtgever zijn voor deze partijen en dat we intensief samenwerken. Een voorbeeld hiervan is ons CO2-pact, een programma om versneld te isoleren. Dit team bestaat uit mensen van Ymere en onze co-makers. Omdat informatie onderling gedeeld wordt, vraagt dat veel vertrouwen van elkaar. Maar inmiddels werken we al jarenlang met elkaar, met onze dakpartners inmiddels al meer dan tien jaar. Dat betekent dat het gewoon collega’s zijn geworden, je elkaar goed kent en op elkaar bent ingespeeld.”

Klimaatvriendelijke daken en slim onderhoud
Ymere werkt al jarenlang samen met een vast dakteam, bestaande uit Consolidated Nederland, Klomp BV en Patina Dakdenkers. Popko: “Het dakteam heeft veel kennis van klimaatvriendelijke daken. Het is een thema waar zij zelf op innoveren en dat heeft ertoe geleid dat we mede dankzij hun kennis op een aantal wooncomplexen groen of groenblauwe daken hebben kunnen realiseren. Daar is vrijwel altijd ook de gemeente een belangrijke partij omdat dit extra investeringen vraagt die we als corporatie niet altijd alleen op kunnen brengen. Een goed voorbeeld dat brede samenwerking vaak nodig is om op dit thema maatregelen te kunnen treffen.”

“Een ander voorbeeld van hoe samenwerken loont, is hoe onze dakpartners aan de slag zijn gegaan met slimmer onderhoud van daken. Eerst hebben ze alle data op orde gebracht en zijn sensoren gaan plaatsen. Hierdoor krijgen we meer gegevens over de staat van onderhoud op het dak. Op basis hiervan wordt een model gebouwd waarmee we voorspellen wanneer onderhoud nodig is. Dit model zal steeds accurater worden waardoor we tijdig onderhoud plegen. Zo voorkomen we dat huurders met daklekkages te maken krijgen en besparen we kosten.”

Gedrag is bepalend
Bewoners kunnen zelf ook veel doen, gaat Popko verder: “We informeren onze huurders over wat ze zelf kunnen doen. Bijvoorbeeld over warmteontwikkeling in de woning of over het onderhoud van groen. Ook is samen met een gemeente een initiatief genomen met regentonnen waarmee veel water opgevangen kan worden en water bespaard wordt tijdens droogte. We kunnen veel technische maatregelen nemen maar gedrag bepaalt voor een belangrijk deel het effect dat je wil bereiken.”

Kapbeleid
Als Popko kijkt naar hoe Ymere nog meer inspeelt om de gevolgen van klimaatverandering zoveel mogelijk te mitigeren, noemt hij enkele voorbeelden: “Wij hebben bijvoorbeeld een groeninventarisatie van bomen en groen in en rondom ons bezit gedaan. Dat blijkt veel meer te zijn dan we dachten. Het draagt bij aan temperatuurregulatie wat bij warme dagen zo een paar graden kan schelen. Ook houdt het CO2 vast, is het gezond voor bewoners én is het goed voor biodiversiteit. Dit zorgde ervoor dat we ons kapbeleid hebben herzien en huurders niet langer zomaar bomen mogen kappen in hun tuin.”

“Een ander voorbeeld is een enorme wolkbreuk in 2014 die ertoe heeft geleid dat erna de waterafvoer bij veel complexen is aangepast. Vaak waterden we complexen op het binnenterrein af, maar vervolgens kon het water nergens naartoe. Dat is verlegd naar de buitenkant zodat het via de riolering weg kan stromen. Ook worden sinds een aantal jaren groene binnenterreinen of ‘groentjes’ in de woonomgeving aangelegd zodat er meer ruimte is voor waterberging.”

Integrale aanpak
De nieuwe inzichten probeert Ymere zoveel mogelijk mee te nemen in haar nieuwe bezit. Popko: “In nieuwbouw zie je interessante ontwikkelingen, want daar wordt geprobeerd om alle problemen integraal op te pakken. Klimaatadaptief, circulair, natuurinclusief; het zijn allemaal ambities waar je eigenlijk alleen maar voor kunt zijn juist omdat het weer steeds extremer wordt. Wij botsen wel op een dilemma, want je wilt de woningen ook betaalbaar houden. Omdat je de kosten niet of slechts in beperkte mate wil doorrekenen aan huurders, is dit op de lange termijn geen houdbaar model. Daarom is het goed dat we als samenwerkende partijen kennis blijven opdoen over welke maatregelen waar het meeste effect hebben. Daardoor investeer je niet blind, maar gericht op waar het effect het grootst is.”

Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Murk Feitsma