• Home
• Nieuws

Fred Jak (de Alliantie): Makkelijker projecten voorbereiden door inzicht in binnen- en buitenkant van onze woningen

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 21 October 2022

Als woningcorporatie wil je goed zicht hebben op de status van de binnen- én buitenkant van je bezit. Maar waar het checken van het exterieur gemakkelijk gedaan kan worden door een inspecteur, kan de binnenkant van een woning soms een zwarte doos te zijn. De Alliantie heeft daarom gekozen voor het gebruik van algoritmen waardoor afbeeldingen uit het woonruimteverdeelproces worden geanalyseerd, zodat vastgoeddata verrijkt en op één plek beheerd kunnen worden. In gesprek met CorporatieGids Magazine legt Manager Programma Fred Jak uit wat de voordelen zijn en hoe de Alliantie dit aanpakt.

De wens om makkelijker vastgoedinformatie op te halen én deze actueel te houden, leeft al een tijdje bij de Alliantie. Fred: “Ongeveer vier jaar geleden hebben we – samen met een achttal andere corporaties – gekeken naar hoe we dit het beste kunnen oppakken. Onze keus is toen gevallen op het gebruik van algoritmen. Deze kunnen via beeldherkenning zaken als gebouwen, elementen, afmetingen en aantallen herkennen en de kwaliteit borgen. Hiermee kan de inspectie van de buitenkant van onze woningen – zoals de daken en gevels – eenvoudiger en deels geautomatiseerd uitgevoerd worden.”

Betere voorbereiding
Het team dat inspecties uitvoert en verantwoordelijk is voor het updaten van vastgoedinformatie over het exterieur, bestond oorspronkelijk uit vijf eigen medewerkers. “Door het gebruik van beeldmateriaal zijn deze mensen in veel mindere mate op locatie nodig. We kunnen de werkzaamheden van 5 fte mede hierdoor nu met 1,5 fte uitvoeren. Die laatste 0,5 fte is iemand die na dit jaar pensioneert. De overgebleven medewerker is inmiddels gecertificeerd dronepiloot en wordt ingezet om detailbeelden van de buitenkant in kaart te brengen. Dat we niet op locatie aanwezig hoeven te zijn, is niet alleen voor onze collega’s maar ook voor onze partners in onderhoud-, verduurzamings-, of renovatieprojecten een stuk makkelijker. Omdat we gegevens makkelijk kunnen ophalen, kunnen deze projecten beter voorbereid worden. Vragen over de maatvoering, kwaliteit van een pand of infrastructuur kunnen vooraf worden beantwoord. We zijn hierdoor niet langer afhankelijk van enkele bezoeken, maar hebben beter inzicht in ons bezit waardoor we de juiste dingen op het juiste moment kunnen uitvoeren.”

Keukens en kozijnen
Het creëren van zulk inzicht over de binnenkant van een woning is vaak een stuk lastiger, beaamt Fred: “Hiervoor heb je normaliter toegang nodig van de bewoner, een extra handeling. Maar dit inzicht is wel belangrijk. Je komt bijvoorbeeld achter interieurelementen die nergens zijn vastgelegd, zoals de types en maatvoering van keukens of kozijnen, of hele gedetailleerde informatie over het type kraan of sanitair in de woning. De beschikbaarheid van deze data heeft voor ons en onze partners grote voordelen. Omdat we de juiste materialen kunnen meenemen, vergroot dat het percentage first-time-fix, reparatieverzoeken zijn makkelijker te interpreteren en de communicatie met ketenpartners gaat eenvoudiger.”

Interieurdata
De Alliantie heeft sinds begin dit jaar daarom de interieurdata vanuit WoningNet-advertenties meegenomen in de algoritmen. Fred: “Dit betekent dat we de foto’s van de binnenkant van de woning laten analyseren en daarmee onze vastgoeddata verrijken. Omdat interieurfoto’s natuurlijk gedateerd kunnen zijn, kunnen we ze iets minder goed gebruiken om de kwaliteit van de binnenkant te bepalen. Maar de WoningNet-data zullen ons enorm helpen bij het vaststellen van de typologie, hoeveelheden en aanwezigheid van onderdelen in de woning.”

“De data die we uitwisselen is primair gerelateerd aan onderhoudsprocessen. Welke onderdelen zijn bijvoorbeeld aanwezig in de woning en van welk type zijn deze. Maar ook; hoe kun je het gebouw of complex het beste bereiken en wat zijn eventuele risicosituaties. Bijvoorbeeld het in beeld hebben van bomen die in de buurt van eengezinswoningen staan. Die kunnen zorgen voor overlast doordat afgevallen bladeren de dakgoot verstoppen met wateroverlast tot gevolg. Hier hebben we vervolgens de keuze om op die specifieke locaties preventief te reinigen en overlast te voorkomen. Het is dan fijn dat we niet alleen beelden van de panden hebben, maar ook van de directe omgeving.”

Data hergebruiken
Het hergebruiken van data is iets wat overal binnen de Alliantie voorkomt, gaat Fred verder: “En soms zelfs niet eens bewust. Zo zijn wij sinds 2007 bijvoorbeeld verplicht om huurwoningen te voorzien van een geldig energielabel. Vanuit compliance worden woningen gelabeld, maar die data kunnen we ook gebruiken bij onderhoud of verduurzaming. Een ander voorbeeld is dat wij in 2020 in het kader van de energietransitie een atlas hebben opgesteld waarin per wijk een warmtevisie is opgesteld. Dit wordt vervolgens weer toegepast in ons verduurzamingsprogramma. Het hergebruik van data uit het woonruimteverdeelproces om meer inzicht te genereren over ons bezit, is voor ons dan ook een logische, volgende stap.”

Kwaliteit borgen
“Het borgen van datakwaliteit is uiteraard zeer belangrijk,” vervolgt Fred. “Daarom is de Alliantie al enige tijd aan het professionaliseren op datagebied. Naast de opzet van een datahuis, zijn ook dataeigenaren en een databoard benoemd. Zo wordt datamanagement en -kwaliteit integraal aangepakt. Ook is er een DCC – een Data Competentie Centrum – opgezet met daarin onder andere data stewards die de datakwaliteit in de gaten houden en daar analyses op kunnen loslaten. Op deze manier houden we de verkregen gegevens – ook die uit de algoritmen – van een zo hoog en betrouwbaar mogelijk niveau.”

Wateroverlast en 3D
Het halen van interieurdata uit de WoningNet-foto’s is volgens de Alliantie echt een innovatie. Fred blikt alvast vooruit naar andere processen waar dit beeldmateriaal meerwaarde kan bieden. “Denk bijvoorbeeld aan vraagstukken over wateroverlast – je kunt zien of het een groene of grijze tuin is – of rotzooi op locaties die kunnen wijzen op vervuiling en een verminderde leefbaarheid. Ook willen we kijken naar circulariteit, door bij sloop soortgelijke kozijnen te lokaliseren zodat dit in één project kan worden opgepakt.”

“Een andere stip op de horizon – eentje waarvan we inmiddels al met de voorbereiding van een pilot bezig zijn – is het omzetten van actuele beelddata in 3D-vorm, zoals ook aan de buitenkant wordt gegenereerd met een drone. Hiermee zou bij elke toekomstige mutatie elke lege woning en elk woningtype met een 3D-scan een volledig beeld geven, en zo de interieurdata een boost geven waardoor we nog beter inzicht hebben in ons bezit en onderhoud nog preciezer kan plaatsvinden.”

Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Theo Scholten