• Home
• Nieuws

Edwin Seda en Pieter Postma (Ortec Finance): De stijgende doorlooptijd van nieuwbouwprojecten voorspelbaar maken

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 26 August 2022

De planning- en opleveringstijd van nieuwbouwprojecten bij woningcorporaties loopt op. Waar in 2013 nog 93 procent van de projecten op tijd werd afgerond, daalde dat percentage in 2019 tot 60 procent. Dat blijkt uit het afstudeeronderzoek van Edwin Seda (foto rechtsboven) aan de TU Delft. CorporatieGids.nl sprak met hem en Business Developer Real Estate Pieter Postma (foto linksonder) van Ortec Finance over hoofdredenen van deze toename, hoe deze zich in de toekomst kunnen ontwikkelen en hoe corporaties deze risico’s zo goed mogelijk voorspellen?

Edwin studeerde begin dit jaar af van de opleiding Management in the Built Environment. De toename van projecten die niet binnen de geplande tijd worden afgerond, waren voor hem de aanleiding om met dit onderwerp aan de slag te gaan. “Het feit dat de hoeveelheid verlate projecten toeneemt, zorgt voor drie belangrijke problemen. De belangrijkste is dat woningcorporaties een bepaalde tijd inplannen voor de planning en oplevering van projecten. Als die tijdframe langer wordt, lopen de kosten stevig op. Als de tijd veel minder blijkt te zijn en het project sneller wordt opgeleverd, betalen ze extra omdat er vaak sprake is van vaste contracten. Het is daarom enorm belangrijk om tijd die nodig is om projecten te plannen én op te leveren, omdat dit een groot effect heeft op de financiële haalbaarheid.”

Beloften en leningen
“Een tweede probleem dat door de langere doorlooptijd ontstaat, is dat woningcorporaties beloften maken richting stakeholders over projecten. Niet alleen tegenover de provincie en gemeenten, maar ook tegen huurders. Die beloften wil je als organisatie nakomen. Als laatste kunnen corporaties ook in de problemen komen met leningen. Want wanneer een corporatie een project niet volgens de planning afrondt, wordt het lastiger nieuwe leningen te krijgen.”

Vergunningen en stijgende prijzen
In het onderzoek belicht Edwin een wijd scala aan oorzaken die ten grondslag liggen aan de uitgestelde projecten: “De meest voorkomende oorzaak zijn problemen rondom vergunningen. Gemeenten hebben moeite deze op tijd aan te leveren waardoor de doorlooptijd oploopt. Daarnaast kunnen huurders en omwonenden ook van invloed zijn, bijvoorbeeld als ze zich verzetten tegen sloop- en nieuwbouw of buren geen nieuwe gebouwen willen naast hun woning.”

“De stijgende bouwprijzen en het verkrijgen van land zijn andere belangrijke uitdagingen die kunnen leiden tot uitstel, net als het vinden van de juiste aannemers om de projecten uit te voeren. Als laatste leidt de capaciteit bij gemeenten ook tot problemen. Dit komt gedeeltelijk terug bij de vergunningen, maar je ziet dat sommige – vaak kleine – gemeenten te weinig personeel met vastgoedontwikkellingervaring hebben om alle projecten op tijd te laten beginnen.”

Verkeerd beeld bij corporaties
Opvallend is dat de mogelijke risico`s waar corporaties het bangst voor zijn, in werkelijkheid niet voor de meeste vertraging zorgen. Pieter: “Woningcorporaties gebruiken de dPi om hun plannen aan te geven en noemen daarin veelal de risico’s die kunnen leiden tot uitstel van projecten. Hierin zie je dat vooral wordt gekeken naar financiële risico’s, zoals veranderende rentestanden, arbeidskosten, belastingen en het wel of niet verkrijgen van subsidie. Het is logisch dat woningcorporaties juist naar deze factoren kijken omdat ze makkelijker verzacht kunnen worden en makkelijker te kwantificeren zijn. De oorzaken die Edwin net noemde zijn dat veel minder, terwijl dat de échte vertragingsrisico’s zijn.”

Verschillen tussen gemeenten
Tussen de risico’s ontdekte Edwin ook enkele regionale verschillen. “De bouwrisico’s – zoals materiaal en arbeidskosten – zijn overal in Nederland een probleem. Maar de echte regionale verschillen zie je bijvoorbeeld bij het aanvragen van vergunningen in een gemeente, de capaciteit van een gemeente of de beschikbaarheid van grond in een bepaalde gemeente.”

“Sommige gemeenten, zoals Utrecht en Amsterdam – hebben meer vastgoedontwikkelingsteams klaarstaan waardoor de doorlooptijd sneller is dan bijvoorbeeld in Maastricht. Deze teams zorgen ervoor dat het bijvoorbeeld makkelijker is om snel aan een vergunning te komen. Als je kijkt naar de beschikbaarheid van land, is dit een stuk lastiger te verkrijgen in Leiden omdat de dichtbevolktheid zo hoog is. Het verschil met bijvoorbeeld de gemeente Utrecht is groot, waar gebieden als de Leidsche Rijn genoeg ruimte geven voor de ontwikkeling van nieuwe huizen.”

Vertragingen voorspellen
In zijn onderzoek heeft Edwin – op basis van de cijfers van één corporatie – de verschillende factoren gekwantificeerd in cijfers, waardoor corporaties beter kunnen berekenen hoe lang een project kan duren. “Als we alle variabelen meenemen, kan dat verschil behoorlijk oplopen. Een project in Leiden duurde bijvoorbeeld gemiddeld 2,7 jaar langer dan hetzelfde project in Utrecht. Maar ook het type bouw kan leiden tot verschillen. Bij sloop- en nieuwbouw duurt de ontwikkeling ongeveer 1,2 jaar langer dan nieuwbouw op onbebouwd land. Al deze variabelen heb ik meegenomen in een formule waarmee corporaties kunnen berekenen hoeveel tijd een project waarschijnlijk zal innemen. Dit geeft niet alleen meer inzicht in het project, maar kan ook door andere instanties zoals gemeenten gebruikt worden om bottlenecks aan te pakken en de doorlooptijd te verlagen.”

Financiële- en tijdrisico’s
“Dit sluit aan bij de software die wij als Ortec Finance aanbieden aan de sector,” vervolgt Pieter. “Edwin is bij ons als Student Assistent aan de slag geweest en zijn uitkomsten nemen wij mee in de ontwikkeling van onze producten. Zo leveren wij WALS en SAM voor vastgoedsturing, de meerjarenbegroting en de dPi, waarmee corporaties kijken naar onder andere de risico’s en hun financiële positie in projecten. Daarnaast leveren wij GO en SMART voor nieuwbouw- en renovatieprojecten. Hiermee duiken corporaties in hun projecten en zien ze stap voor stap wat gedaan moet worden, wat de risico’s zijn en welk financieel- en tijdseffect de stap heeft op het totale project. Wanneer bijvoorbeeld een vertraging rondom vergunningen plaatsvindt, wordt dit direct vertaald naar de gevolgen van andere stappen.”

Stikstof en circulaire economie
De hoeveelheid risico’s die van invloed zijn op de doorlooptijd van projecten zullen de komende jaren alleen maar toenemen, sluit Edwin af: “Als we kijken naar de korte termijn, is een belangrijk risico de stikstofcrisis. Nieuwe wet- en regelgeving zal worden ingevoerd wat mogelijk veel effecten zal hebben op projecten. Deze nieuwe regels zullen vrijwel zeker leiden tot een verdere stijging van bouwkosten. Als ik naar de lange termijn kijk, is de circulaire economie een belangrijk thema. Corporaties moeten hierop inspelen om aan duurzaamheidseisen te voldoen, dit vraagt om een nieuwe manier van bouwen en verder stijgende kosten. De vertragingsrisico’s bij bouwprojecten in de sector zullen daardoor de komende jaren alleen maar uitdagender worden.”

Bron: CorporatieMedia, Foto: Ortec Finance